BAUX COMMERCIAUX : Les loyers des périodes de fermeture COVID sont dus !

Après de longs mois d’incertitudes, la Cour de cassation a enfin tranché la question des loyers commerciaux relatifs aux périodes d’interdiction de recevoir du public pendant la crise COVID.

Par trois arrêts du 30 juin 2022 (n°21-20.190, 21-20.127 et 21-19.889), la 3ème chambre civile, a décidé que l’interdiction de recevoir du public dans certains locaux commerciaux pendant les premières vagues de COVID, n’était pas constitutive d’un défaut de délivrance de la chose louée.

Ainsi par exemple dans l’arrêt n°21-20.190 la Cour affirme que : « Ayant relevé que les locaux loués avaient été mis à disposition de la locataire, qui admettait que l'impossibilité d'exploiter, qu'elle alléguait, était le seul fait du législateur, la cour d'appel en a exactement déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'était pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance. ».

De cette façon, les preneurs à bail commercial dont le commerce a été interdit d’accueillir du public pendant la crise COVID, perdent le principal moyen susceptible de leur permettre d’emporter le contentieux ouvert contre leurs bailleurs au titre des loyers dus pour ces périodes.

La Cour de cassation, qui a traité plus de 30 pourvois ces derniers mois, en profite pour balayer les différents arguments soulevés par les preneurs de baux commerciaux.

Ainsi par exemple, la force majeure en matière contractuelle en application de l’article 1218 du code civil ne trouve pas à s’appliquer car « Il résulte de l'article 1218 du code civil que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

Dès lors, la cour d'appel a exactement retenu que la locataire, débitrice des loyers, n'était pas fondée à invoquer à son profit la force majeure» (n°21-20.190).

Tirant les leçons de ces arrêts qui semblent être de principe, il serait judicieux pour les preneurs de baux commerciaux de demander à leur bailleur, et si besoin à la juridiction compétente, la mise en place de délais de paiement pour s’acquitter des loyers restant dus sur les périodes litigieuses.