Publiée au Journal Officiel du 27 mai 2026, la loi n°2026-403 introduit de nouvelles modifications dans le régime des baux commerciaux. Intégrées au Titre X du texte, ces mesures visent principalement à préserver la trésorerie des commerçants.
Ce texte législatif poursuit plusieurs objectifs transversaux : alléger les contraintes administratives des entreprises, améliorer leur trésorerie et accélérer les projets industriels et numériques sur le territoire.
Ce textes apporte plusieurs modifications au statut des baux commerciaux.
• Modifications concernant les loyers du bail commercial :
Le législateur a introduit l’article L. 145-32-1 au sein du Code de commerce, lequel accorde au locataire le droit d’exiger une mensualisation de son loyer. Pour en bénéficier, le locataire doit exploiter un local dédié au « commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal », ce qui exclut implicitement les bureaux et locaux industriels. Le locataire ne doit présenter aucun arriéré de loyers ou de charges pour les baux en cours.
Cette disposition a été intégrée à l’article L. 145-15 du Code de commerce, l’élevant au rang d’ordre public. Par conséquent, toute clause contractuelle qui tenterait d’exclure cette possibilité de paiement mensuel sera réputée non écrite.
Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce introduit une possibilité d’encadrement des loyers des baux commerciaux portant sur des « des locaux à usage commercial », elles permettent de plafonner à la hausse comme à la baisse les variations du loyer.
• Modification concernant les délais de paiement en cas de clause résolutoire contenue dans le bail commercial :
Auparavant, selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, le locataire menacé par le jeu d’une clause résolutoire pouvait solliciter des délais de grâce (conformément à l’article 1343-5 du Code civil). Le juge disposait alors d’un pouvoir d’appréciation souverain pour accorder ces délais.
Désormais, de nouveaux alinéas viennent durcir ce dispositif. Pour obtenir un délai de grâce, le locataire doit impérativement justifier de sa capacité réelle à apurer sa dette locative et à reprendre le paiement régulier des loyers courants avant la date de la première audience.
Ces nouvelles conditions dans l’octroi des délais de paiement sont applicables pour toutes les demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
Ce texte vise à favoriser la résiliation des baux en limitant les reports injustifiés, tout en évitant d’accorder des délais à des locataires se trouvant dans des situations financières d’ores et déjà irrémédiablement compromises.
• Modification concernant les garanties exigibles par le bailleur, tout en clarifiant les règles lors d’une cession ou en fin de bail commercial :
L’article 62 de la loi modifie l’article L. 145-40 du Code de commerce par l’ajout de trois alinéas.
Désormais, le dépôt de garantie est plafonné à trois mois de loyer pour les locaux destinés à « une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ». Ce nouvel alinéa précise également que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du locataire.
Par conséquent, l’application du premier alinéa de ce même article se trouve considérablement réduite : le mécanisme qui prévoyait le versement d’intérêts pour les avances supérieures à deux termes de loyer ne s’applique plus à ces activités commerciales. Cette disposition entre en vigueur pour les baux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi.
Le texte clarifie et simplifie également le sort des garanties en cas de cession de l’immeuble. En cas de vente, le nouveau bailleur est désormais subrogé dans les obligations de l’ancien. Alors qu’auparavant l’ancien propriétaire était toujours tenu à la restitution du dépôt de garantie, cette obligation pèse aujourd’hui sur l’acquéreur.
En contrepartie, la cession de l’immeuble entraine la caducité automatique de toutes les autres garanties existantes, charge au nouvel acquéreur d’en demander de nouvelles s’il le souhaite et que le bail commercial lui en donne la possibilité. Cette règle relative à la caducité s’applique à toutes les mutations intervenant après un délai de trois mois suivant la promulgation de la loi.
Enfin, l’article L. 145-40 du Code de commerce encadre désormais les délais de restitution des garanties en fin de bail. Le texte impose au bailleur un délai maximal de trois mois pour restituer le dépôt de garantie, et de six mois pour tout autre type de garantie. Ces nouvelles échéances s’appliquent directement aux baux en cours, à condition que la remise des clés intervienne au moins trois mois après la promulgation de la loi.
• Modification concernant le périmètre du droit de préemption du locataire :
L’article 62 de la loi de simplification de la vie économique vient restreindre la portée du droit de préemption du locataire commercial, prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. En insérant un nouvel alinéa, le législateur définit désormais strictement les notions de « local commercial » et de « local artisanal » éligibles à ce dispositif.
Cette clarification textuelle entraîne des exclusions. En premier lieu, celle des locaux industriels déjà solidement établie par la jurisprudence. En second lieu, celle des bureaux et entrepôts. Cette limitation du droit de préemption s’applique à toutes les mutations ayant lieu après la promulgation de la loi.
Ces changements touchent différents aspects de la vie du bail commercial et imposent dès à présent une mise en conformité des pratiques contractuelles pour les bailleurs et les locataires.